Blog

Huurrecht woonruimte

Deze toelichting is opgesteld door Hielkema & co advocaten te Amsterdam. Aanbevolen wordt om bij
vragen in concrete gevallen een deskundige te raadplegen en niet uitsluitend af te gaan op de algemene
tekst van deze beknopte toelichting. Iedere aansprakelijkheid van de VVA en van Hielkema & co
advocaten voor nadelige gevolgen van het gebruik van (de tekst van) dit informatieblad wordt
uitgesloten.

Inleidende opmerkingen

Het huurrecht voor woonruimte is zeer ingewikkeld. Dat komt voornamelijk doordat er veel wettelijke
regelingen zijn en doordat een groot aantal van de wettelijke regelingen zogenaamd dwingend recht
bevatten. Dat betekent dat, indien in de huurovereenkomst wordt afgeweken van de wet, de partij die
het uitkomt – meestal de huurder – de huurovereenkomst kan negeren en een beroep kan doen op de
wet. Dat leidt er toe dat, indien twee partijen een huurovereenkomst met elkaar tot stand brengen, zij
er niet altijd zeker van kunnen zijn dat al hetgeen zij afgesproken hebben, juridisch ook afdwingbaar is.
De reden van het dwingendrechtelijke karakter van veel wettelijke regelingen is dat de wetgever vindt
dat de huurder ten opzichte van de verhuurder veelal een zwakkere positie heeft, zodat de huurder
(wettelijke) bescherming nodig heeft. Deze wettelijke bescherming heeft vooral (maar niet uitsluitend)
betrekking op de beëindiging van de huurovereenkomst en op de hoogte van de huurprijs.
Dit informatieblad beoogt geen compleet beeld van het huurrecht te geven. Dat is onmogelijk. Het
informatieblad belicht slechts op beknopte wijze de belangrijkste aspecten van het huurrecht.
Dit informatieblad is tot stand gekomen met het oog op de praktijk van makelaars aangesloten bij de
Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam (VVA). Makelaars van de VVA staan de ene keer de
verhuurder bij en de andere keer de huurder (veelal expats). Het gaat bij de bemiddeling door VVAmakelaars vaak om (gestoffeerde en/of meubileerde) woonruimte die geliberaliseerd is, dat wil zeggen
woningen die qua puntental uitstijgen boven de wettelijke liberalisatiegrens (die thans € 710,68 per
maand bedraagt bij een puntental van thans 146 of meer). Daarbij wenst de verhuurder doorgaans dat
de huurovereenkomst een initiële minimale huurtermijn heeft.
Dit informatieblad heeft uitsluitend betrekking op de huur en verhuur van zelfstandige woonruimte.

Huurbescherming

De huurder wordt in Nederland vergaand beschermd tegen opzegging van de huurovereenkomst door de
verhuurder. De verhuurder kan slechts in een aantal gevallen, die nauwkeurig in de wet zijn
omschreven, de huur beëindigen. De belangrijkste opzeggronden zijn:
– de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
– partijen zijn een huurovereenkomst voor bepaalde tijd overeengekomen, waarbij is afgesproken dat de
verhuurder de woning na afloop zelf gaat bewonen (ook wel ‘tussenhuur’ genoemd).
Deze laatste grond wordt hierna nader uitgewerkt (bij Model C).

Huuropzegging

Indien de verhuurder meent een goede grond te hebben om de huurovereenkomst op te zeggen, moet hij
dat doen door middel van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Hij moet daarin de grond
van de opzegging vermelden. En hij moet daarin een opzegtermijn in acht nemen. Die bedraagt
minimaal drie maanden. Daar komt voor elk jaar dat de huurder in het gehuurde heeft gewoond een
maand bij, met een maximum van in totaal zes maanden.
De huurder, die de huur wil opzeggen, heeft een opzegtermijn van een maand, ervan uitgaande dat de
huur per maand wordt betaald. Daarvan kan niet bij contract worden afgeweken.
Het is in veel gevallen mogelijk om een minimale eerste huurtermijn af te spreken, gedurende welke de
huurder en/of de verhuurder de huur niet kan opzeggen. Het is daarnaast mogelijk om daarvan af te
wijken, bijvoorbeeld indien het werk van de huurder minimaal 50 of 100 km het gehuurde wordt
verplaatst. Dat laatste wordt meestal de diplomatenclausule genoemd.

Modelovereenkomst van de VVA

Tot 1 juli 2016 was het in slechts een beperkt aantal gevallen mogelijk om tijdelijke huurcontracten te
sluiten. Sinds deze datum zijn de mogelijkheden daarvoor aanmerkelijk verruimd. De VVA hanteert
sindsdien vier modellen voor huurcontracten:

  • Model A: de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
  • Model B: de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een maximale duur van twee jaar;
  • Model C: de zogenaamde tussenhuurovereenkomst (waarbij de verhuurder na afloop de woning zelf
    gaat bewonen);
  • Model D: verhuur op grond van de Leegstandwet.
    Al deze modellen hebben betrekking op de verhuur van zelfstandige woonruimte.

Model A: Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Bij dit model heeft de huurder volledige huurbescherming.
Het is mogelijk om af te spreken dat de huurder (en/of de verhuurder) gedurende een initiële periode de
huur niet kan opzeggen. Dat geeft de verhuurder gedurende enige tijd zekerheid omtrent de
huurinkomsten. Niet 100% kan worden uitgesloten dat, als een dergelijke afspraak wordt gemaakt, deze
huurovereenkomst wordt gekwalificeerd als een Model B huurovereenkomst (in welk geval de huurder
geen huurbescherming heeft en deze het recht om de huur tussentijds op te zeggen, ook als dat
contractueel is uitgesloten). Model A van de VVA is zodanig geformuleerd dat dit risico is
geminimaliseerd.

Model B: Huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte)

Het is sinds 1 juli 2016 mogelijk om voor zelfstandige woonruimte huurovereenkomsten voor maximaal
twee jaar af te sluiten. De huurder heeft bij dit type huurcontract geen huurbescherming. Als de
verhuurder dat wil, moet de huurder dus vertrekken na afloop van de afgesproken huurtermijn. De
huurovereenkomst voor maximaal twee jaar hoeft niet te worden opgezegd.

Voorwaarde is wel dat de verhuurder tussen drie maanden en één maand voor het einde van de
huurovereenkomst schriftelijk aan de huurder meedeelt dat de huurovereenkomst tijdelijk is en dat de
huurder moet vertrekken op de overeengekomen einddatum. Het verdient aanbeveling deze schriftelijke
kennisgeving aangetekend te verzenden. Wordt deze kennisgeving niet of niet op het juiste moment
verzonden door de verhuurder, dan verandert de huurovereenkomst voor bepaalde tijd automatisch in
een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder en behoeft de
huurder de woning niet op de overeengekomen einddatum te verlaten.

Het gaat hier om een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar. Het is dus ook mogelijk een
huurovereenkomst voor bijvoorbeeld acht maanden of een jaar af te sluiten. Het is niet mogelijk een
eenmaal aangegane tijdelijk huurovereenkomst te verlengen. Wordt de huurovereenkomst toch
verlengd, dan verandert de huurovereenkomst voor bepaalde tijd automatisch in een huurovereenkomst
voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder. De huurder behoeft de woning dan niet op
de overeengekomen einddatum te verlaten.

De huurder heeft alleen bij dit model het wettelijk recht om de huurovereenkomst tussentijds op te
zeggen wanneer hij wil. Hij moet daarbij een opzegtermijn van een maand in acht nemen. De
verhuurder kan de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen. De verhuurder is dus gebonden aan de
overeengekomen termijn. De verhuurder die zekerheid wil over een minimale huurperiode, doet er dus
verstandig aan om niet een huurovereenkomst volgens Model B te sluiten. Maar de verhuurder die juist
absolute zekerheid wil over het vertrek van de huurder na afloop van de overeengekomen duur, doet er
verstandig aan wel de huurovereenkomst volgens Model B te kiezen.

De huurder heeft de mogelijkheid om de huurcommissie te laten bepalen of de overeengekomen
huurprijs niet te hoog is. De huurder heeft daarvoor de tijd tot 6 maanden na het einde van de
huurovereenkomst. De wettelijke regeling is op dit punt niet helemaal duidelijk, maar aangenomen
wordt dat wordt bedoeld 6 maanden na het einde van de afgesproken huurtermijn. Als de woning meer
dan 145 punten waard is, dan is deze geliberaliseerd en valt deze in de vrije sector. De huurcommissie
zal de huurprijs dan ongemoeid laten. Als de woning 145 punten of minder waard is, dan zal de
huurcommissie de huurprijs vaststellen op het maximaal wettelijke niveau behorend bij het puntental
van de woning. De huurcommissie doet dat met terugwerkende kracht tot de aanvang van de
huurovereenkomst.

Model C: Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur) is er voor de situatie dat huurder en verhuurder
afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop
van de afgesproken huurtermijn de woning zelf gaat bewonen.

Deze huurovereenkomst dient door de verhuurder tijdig te worden opgezegd.

Het is bij dit model mogelijk dat de huur wordt verlengd met een bepaalde tijd, bijvoorbeeld als de
verhuurder langer dan voorzien elders wenst te verblijven. Daartoe is in artikel 3.1 een regeling
opgenomen. De verhuurder moet dan uiterlijk 2 maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst
schriftelijk aan de huurder meedelen dat de huurovereenkomst wordt verlengd met een door de
verhuurder te kiezen periode. Het spreekt voor zich dat de nieuwe periode zoveel mogelijk wordt
gekoppeld aan de nieuwe datum waarop de verhuurder verwacht te willen gaan wonen in de woning. De
huurder heeft dan wel het recht om de huur op te zeggen. Het verdient aanbeveling deze brief tijdig
aangetekend (en per e-mail en per gewone post) te verzenden aan de huurder en de huurder te vragen
om zijn instemming. Het verdient aanbeveling alvorens deze brief te verzenden hierover met de huurder
in overleg te treden.

Het is mogelijk om een dergelijke verlenging (binnen zekere grenzen) te herhalen.
Als er een einde komt aan de huurovereenkomst, maar de verhuurder is nog niet van plan in de woning
te gaan wonen, is het mogelijk om met een nieuwe huurder eenzelfde huurovereenkomst aan te gaan.
In artikel 3.5 is bepaald dat de huurder een boete verbeurt als hij niet vertrekt op de afgesproken
datum. Indien de huurder de boete in een juridische procedure ter discussie stelt, wijst de rechter de
boete mogelijk niet altijd toe.

Model D: Huurovereenkomst Leegstandwet (te koop staande koop- of huurwoning)

Het model huurovereenkomst Leegstandwet is uitsluitend bedoeld voor de situatie dat de woning te koop
staat. Dat kan een woning zijn:

  • die voorheen door de eigenaar werd bewoond;
  • die voorheen op gewone wijze (dus niet op basis van de Leegstandwet) werd verhuurd en dus
    bewoond werd door een huurder.
    Er gelden verschillende regels voor deze 2 typen te koop staande woningen.

    Leegstandwetverhuur is alleen mogelijk na een vooraf verkregen Leegstandwetvergunning van de
    gemeente. In de huurovereenkomst moeten diverse gegevens van de Leegstandwetvergunning worden
    vermeld. Indien hier niet aan is voldaan, is de Leegstandwet niet van toepassing en heeft de huurder
    recht op gewone huurbescherming.

    Bij Leegstandwetverhuur heeft de huurder geen huurbescherming. Dat betekent dat de verhuurder de
    huur kan opzeggen wanneer hij wil met in achtneming van de gewone voor hem geldende wettelijke
    opzegtermijn.

    Bij Leegstandwetverhuur is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing als het gaat om een woning
    die voorheen door de eigenaar werd bewoond (te koop staande koopwoning). Dat betekent dat de
    huurprijsvorming vrij is en de huurder de huurprijs niet aan de huurcommissie ter toetsing kan
    voorleggen.

    Bij Leegstandwetverhuur is het woningwaarderingsstelsel wel van toepassing als het gaat om een woning
    die voorheen op gewone wijze (dus niet op basis van de Leegstandwet) werd verhuurd. De maximale
    huurprijs wordt dan in de vergunning vermeld.

    Een Leegstandwetvergunning is altijd tijdelijk en dient, indien gewenst, tijdig te worden verlengd door
    dat bij de gemeente aan te vragen. Als de verhuurder en de huurder de huurovereenkomst op basis van
    de Leegstandwet willen verlengen tot een datum na de vergunningsduur, zal de verhuurder voor het
    einde van de huurovereenkomst verlenging van de vergunning moeten aanvragen bij de gemeente. Doet
    hij dat niet (tijdig), dan kan de huurder zich op huurbescherming beroepen. Als de vergunning wel
    verlengd is, maar de verhuurder vergeet dat aan de huurder voor het einde van de huurovereenkomst
    mee te delen: ook dan kan de huurder zich op huurbescherming beroepen.

Short Stay

Volgens beleidsregels van de gemeente Amsterdam mogen woningen niet zonder vergunning verhuurd
worden voor een kortere termijn dan 6 maanden. De verhuurder die in strijd hiermee handelt, kan
geconfronteerd worden met forse boetes van de gemeente Amsterdam.
Zie voor nadere informatie: Link Shortstaybeleid Amsterdam.

All-in prijs

Het is niet verstandig een zogenaamde all-in prijs overeen te komen. Aangeraden wordt altijd de kale
huurprijs enerzijds en de kosten van leveringen en diensten anderzijds uit te splitsen in de
huurovereenkomst. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder in een speciale procedure bij de
Huurcommissie forse huurverlaging bewerkstelligen. Deze mogelijkheid geldt in veel gevallen ook in het
duurdere geliberaliseerde segment.

Servicekosten en gestoffeerde/gemeubileerde woonruimte

Indien de verhuurder naast de ter beschikking stelling van de woonruimte service verleent aan de
huurder, verdient het aanbeveling alle vormen van deze service te benoemen in de huurovereenkomst.
Het kan hierbij gaan om de levering van energie, water, kabeltelevisie, internetdiensten, warm water,
stoffering, meubilering et cetera.

De huurder heeft het recht om deze servicekosten te laten toetsen door de Huurcommissie. De huurder
heeft dat recht ook in het duurdere geliberaliseerde segment, maar daarvoor kan hij niet terecht bij de
Huurcommissie, maar bij de rechtbank. Slechts de werkelijke kosten die de verhuurder heeft mogen aan
de huurder worden doorberekend.

De berekeningswijze van door de verhuurder aan de huurder geleverde roerende zaken (stoffering,
meubilering) is als volgt. Eerst wordt de zogenaamde gebruikswaarde getaxeerd. Vervolgens wordt het
desbetreffende totaalbedrag gedeeld door 60.

Woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs

Woningen met een aanvangshuurprijs van meer dan € 710,68 per maand (deze grens blijft gelden in de
periode 2016 tot en met 2018. Daarna wijzigt deze grens wellicht) zijn in principe geliberaliseerd. Dat
wil zeggen dat het woningwaarderingsstelsel (ook wel puntenstelsel geheten) daarop niet van toepassing
is en de huurcommissie niet bevoegd is over de huurprijs te oordelen. Er is echter een belangrijke
uitzondering. De huurder heeft altijd het recht om binnen zes maanden na aanvang van de
huurovereenkomst – voor Model B geldt een afwijkende termijn; zie hierboven – aan de huurcommissie te
verzoeken te bepalen hoeveel punten de woning waard is. Als de woning 146 punten of meer waard is
(dit puntental kan in de toekomst aan wijziging onderhevig zijn), dan is de woning geliberaliseerd en
geeft de huurcommissie geen oordeel over de huurprijs. Maar als de Huurcommissie vaststelt dat de
woning minder dan 146 punten waard is, dan is het puntenstelsel toch van toepassing, en zal de
Huurcommissie de huurprijs vanaf de aanvang van de huurovereenkomst vaststellen op de bij het
puntental van de woning behorende huurprijs.

Voor de hiervoor bedoelde huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (Model B) geldt een afwijkende
termijn. In dat geval heeft de huurder tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst de tijd om
een procedure bij de Huurcommissie te starten voor de toetsing van de aanvangshuurprijs. Uit de wet
blijkt niet duidelijk of daarmee wordt bedoeld na afloop van de overeengekomen (eerste) huurtermijn
of, indien de huur verlengd wordt, na afloop alsdan van de huurovereenkomst.

Indien de woning minder dan 146 punten waard is, maar de huurder verzuimt om binnen de hiervoor
bedoelde termijn naar de Huurcommissie te gaan, is de woning voor deze huurder geliberaliseerd, indien
de overeengekomen huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.

Het is volgens de wet mogelijk om de huurprijs van een woning met een geliberaliseerde huurprijs om de
zoveel tijd – de wet bepaalt niet hoe vaak dat mag – aan te passen aan het marktniveau. De wet schrijft
daar een ingewikkelde juridische procedure voor. Deze procedure is alleen bedoeld voor de verhuurder
die een huurverhoging wil omdat de marktprijzen zijn gestegen. Er bestaat geen wettelijke procedure
voor de huurder die een huurverlaging wil bewerkstelligen als de marktprijzen zijn gedaald.
De VVA heeft in haar Algemene Bepalingen Huurovereenkomst een alternatieve regeling opgenomen.
Deze komt erop neer dat beide partijen het recht hebben om om de vijf jaar de huurprijs te laten
aanpassen aan het dan geldende marktniveau. Dat marktniveau wordt vastgesteld door door partijen aan
te wijzen makelaars. Hiervoor is dus in beginsel geen juridische procedure nodig.

Bemiddelingskosten

Er is lange tijd onzekerheid geweest over de vraag wanneer een makelaar bemiddelingskosten aan de
huurder in rekening mogen brengen. De Hoge Raad heeft in een belangrijke uitspraak in oktober 2015
helderheid gegeven. De Hoge Raad heeft toen bepaald dat, als een makelaar woonruimte presenteert op
het internet zonder de contactgegevens van de verhuurder te vermelden, hij geacht wordt een
bemiddelingsovereenkomst te hebben met de verhuurder (ook al betaalt de verhuurder hem daar niets
voor). In dat geval bepaalt de wet dat het de makelaar niet vrijstaat bemiddelingskosten aan de huurder
in rekening te brengen.

Woningdelen/woongroepen

Soms worden woningen verhuurd aan een groep van individuen. De gemeente Amsterdam heeft hiervoor
beleidsregels opgesteld die deze vorm van verhuur beperkt. Verwezen wordt naar de website van de
gemeente Amsterdam: Link bijzondere woonsituaties Amsterdam. De verhuurder die in strijd hiermee
handelt, kan geconfronteerd worden met forse boetes van de gemeente Amsterdam.

Energieprestatie van de woning

Het is vanuit verhuurdersperspectief altijd aan te raden de energieprestatie van de woning te laten
vastleggen door een deskundige in de vorm van een zogenaamde energie-index. Dat levert over het
algemeen een hogere huurprijs op. Voorwaarde is wel dat het bewijs van de energie-index bij aanvang
van de huurovereenkomst aan de huurder wordt overhandigd. Dit is standaard opgenomen in de VVAmodellen.

Warmtewet

Sinds 1 januari 2015 geldt de Warmtewet. Deze wet heeft gevolgen voor de situatie waarbij de
verhuurder warmte en warm water levert aan de huurder door middel van een (collectieve) cv-installatie, zoals een blokverwarming of een warmte-/koude-installatie. In dat geval gelden er bijzondere regels en wordt aangeraden een deskundige te raadplegen.

Het is overigens de bedoeling dat de Warmtewet wordt gewijzigd, zodanig dat bij huur en verhuur deze
bijzondere regels grotendeels niet meer gelden.

Huisvestingsvergunning

In de regio Amsterdam gelden op grond van de Huisvestingsverordening regels voor het in gebruik nemen
van zelfstandige woningen tot een zekere huurprijsgrens (het niveau van de liberalisatiegrens). De
verhuurder die in strijd hiermee handelt, kan geconfronteerd worden met forse boetes van de gemeente
Amsterdam

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

Compare